Из представленных аппаратом Уполномоченного по правам ребенка документов (Письмо председателя комитета по законодательству о природопользовании, экологии и сельском хозяйстве Законодательного собрания Иркутской области Ю. И. Фалейчик; Письмо о предоставлении информации зам. министра Министерства имущественных отношений Иркутской области; Письмо Руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии В.П. Жердева и ряда иных) возможно обозначить несколько проблем, требующих разрешения:

  1. Постановка вопроса о том, что распоряжение (перепродажа) земельных участков в ближайшее время после их приобретения, а также смена разрешенного использования противоречит целям бесплатного предоставления участков: улучшения жилищных условий социально незащищенных граждан, повышение их социального и имущественного статуса.
  2. Рассмотрение предлагаемых в настоящий момент способов предоставления земельных участков на предмет:
    1. соответствия данных способов действующему законодательству;
    2. достижения с их помощью тех целей, которые обозначены в ЗК РФ и Законе Иркутской области «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан»;
    3. доступности и удобства для граждан, получающих земельные участки.

Ознакомившись с действующим законодательством РФ, примерами регулирования данных отношений в других субъектах РФ и муниципальных образованиях, позициями научных работников считем необходимым довести до сведения членов Экспертного совета следующую позицию.

Представляется, что сама постановка вопроса о цели предоставления земельных участков выглядит не до конца продуманной.

Во-первых, ни в Земельном кодексе РФ (ст. 28), ни в законе «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан» не закреплена та цель, ради которых предоставляются данные земельные участки. Предоставляя земельные участки для целей индивидуального жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства и др. закон регламентирует условия дальнейшего целевого использования данных земельных участков. Основная цель закрепления данных норм – этоповышение социального и имущественного статуса нуждающихся в помощи государства лиц, что достигается самим фактом предоставления земельных участков. Ограничения в дальнейшем распоряжении земельным участком лишь нивелирует социальную значимость подобных норм земельного законодательства.

Во-вторых, согласно ст. 56 ЖК РФ в случае предоставления гражданам в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома такие лица должны быть сняты с очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Указанное свидетельствует, что граждане уже несут определенные «негативные» последствия своего решения о предоставлении им земельного участка - не получив жилого помещения по договору социального найма, а лишь получив в собственность земельный участок гражданин теряет возможность улучшить свои жилищные условия за счет государства (оставаясь при этом нуждающимся в жилье с формальной точки зрения).

Указанное выше, свидетельствует, на наш взгляд, о недопустимости изначальной постановки вопроса о том, что законодательство должно еще более ужесточать контроль за дальнейшим использованием земельного участка.

Одновременно с этим, считаем возможным согласиться, что безвозмездное предоставление земельных участков многодетной семье происходит в силу наличия у семьи подобного статуса, а его возникновение невозможно без участия всех членов семьи (хотя формально участок и не предоставляется на каждого члена семьи). В силу этого для защиты прав и интересов детей, а также иных членов семьи, необходимо ввести в законодательство нормы о возникновении права долевой собственности на земельный участок. Основанием для возникновения права общей собственности должно стать согласие всех членов семьи, являющихся условием предоставления земельного участка.

При этом желательно указать, что доли каждого члена семьи являются равными. Иначе это приведет к тому, что доля детей будет мизерной (например, 1/1000000), что нельзя дует считать надлежащим способом защиты их интересов, хотя формально, орган опеки и попечительства, должны будут давать согласие на отчуждение такого земельного участка.

Способы передачи жилого помещения гражданам

1. Передача в собственность под отменительным условием.

Поддерживаемая позиция: договор, как основание для перехода права собственности. ГК РФ (ст. 218) не называет административно-правового акта в качестве основания для возникновения права собственности на вещь, уже имеющую собственника. В качестве таких оснований фигурирует только договор. Однако природа сделки, на основании которой земельный участок будет передаваться в собственность граждан, не определена.  Если использовать формулировку безвозмездная передача, то природа это либо дарение, либо по аналгии должны применяться нормы о приватизации жилых помещений. Приватизация земель как институт в земельном законодательстве отсутствует. Закон о приватизации государственного и муниципального имущества говорит об отчуждении земельного участка. В принципе свобода договора (ст. 421) допускает любые договоры. Возможность квалификации заключенного договора как договора дарения противоречит нормам законодательства о возможности заключения подобных сделок публичными органами.

Возражения: отменительное условие.

Природа отменительных сделок в теории и судебной практике противоречива. Не вызывает сомнений возможность установления отменительных условий в обязательственных отношениях (однако и в данном случае, если федеральный закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для прекращения соответствующего обязательства, то включение в договор отменительного условия, расширяющего этот перечень недопустимо).

В вещных отношениях применения отменительного условия как основания для прекращения права земельный участок недопустимо. Справедливыми считаем следующие доводы Росреестра:

А) исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности определен в гражданском и земельном кодексах;

Б) сделка под условием, ограничивающие право распоряжения земельным участком можно расценить как ограничивающую правоспособность (ст. 22 ГК РФ), что влечет ее ничтожность.

Помимо этого следует добавить следующее.

Установление обязанности включать в договор отменительное условия представляет собой нарушение компетенции субъекта РФ, поскольку гражданское законодательство согласно ст. 72 Конституции отнесено к ведению только РФ.

2. Договор аренды.

Конструкция, в соответствии с которой земельный участок сначала предоставляется в аренду, а после регистрации права собственности на жилое помещение передается в собственность.

Аргументы против:

а) предоставление земельных участков безвозмездно семьям, имеющим трех и более детей согласно ст. 28 ЗК РФ допускается только в собственность;

б) возложение на социально незащищенных субъектов обязанности по внесению арендной платы. Освобождение от внесение арендной платы с момента заключения договора позволяет говорить о том, что заключен договор ссуды земельного участка (есть возможность признать данный договор притворным). Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком можно заключить лишь в строго определенных случаях, установленных ст. 24 ЗК РФ, в который не входит предоставление земельных участков для анализируемых целей;

в) необходимость двукратного обращения к органам власти, оформления отношений, несение расходов на регистрацию договора аренды и пр.

Итоговые выводы:

Любое ограничение права собственности на земельный участок при его безвозмездном предоставлении не представляется допустимым. Заключение  договора под отменительным условием недопустимо по следующим причинам:

- отменительное условие  применимо в обязательственных правоотношениях, но не применимо в регулировании вещных прав;

- отменительное условие ограничивает одно из правомочий собственника – распоряжение вещью. Орган публичной власти, устанавливая требование о включении в договор отменительного условия и обязывая граждан заключать договор на подобных условиях, вынуждают граждан отказаться от одного из элементов своей правоспособности, что недопустимо в силу п. 3 ст. 22 ГК РФ и влечет ничтожность подобных сделок.

Допустимо в данном случае и применение по аналогии норм о договоре купли-продажи земельного участка (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ), признающие недействительными такие условия договора купли-продажи, которые ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком.

- в соответствии со ст. 71 Конституции РФ  гражданское законодательство  находится в ведении Российской Федерации. Основания прекращения права собственности урегулированы нормами главы 15 Гражданского кодекса РФ. Предложенный вариант отменительного условия по существу вводит новые, дополнительные основания прекращения права собственности, что выходит за пределы полномочий законодательного органа субъекта РФ

Контроль за собственниками возможен только путем оформления земельного участка в общую долевую собственность членов семьи заявителя, поскольку правом на получения земельного участка обладают лица, имеющие трех и более детей. При этом понятие «семья» является юридически неопределенным,  может создать препятствия в реализации закона,  поэтому в качестве участников правоотношений, регулируемых областным законом, предлагается указывать супругов и их детей (либо одинокого родителя и его детей).

Анализ коррупциогенных факторов, затрудняющих реализацию норм соответствующего нормативно-правового акта, а также препятствующих реализации гражданами своих прав и интересов требует самостоятельного исследования.  

Члены Экспертного совета
при Уполномоченном по правам ребенка
в Иркутской области 

Петров А.А.             
Суслова С.И.

site 2017 2

Контакты

664011, г. Иркутск
ул. Горького, 31, каб. 105, каб. 120

Рабочие часы:
понедельник-пятница: 09:00 - 13:00, 14:00 - 18:00

приемная: +7 (3952) 34-19-17, 24-21-45
запись на прием: +7 (3952) 34-19-17

Детские телефоны доверия
+7 (3952) 24-18-45
8-800-2000-122
8-800-3504-050

электронная почта: rebenok.irk@mail.ru

 

© 2012 Уполномоченный по правам ребенка в Иркутской области
Все права защищены.